私立裕德幼兒園大樓  土城買屋 / 土城買房 - 土城買屋賣屋良辰吉市三房悦色大家的惠玲

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2488 萬
參考單價：62.78 萬/坪
地址：新北市土城區中華路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：39.63 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.7 坪
附屬建物面積：3.02 坪
共同使用：8.91 坪
樓別/樓高： 5樓 / 22樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1800 元/月
鄰近學校：市立樂利國小,市立中正國中
鄰近公園：希望之河廣場,海山捷運公園
生活機能：海山捷運生活圈,海山捷運生活圈
附近交通：捷運:海山站公車站: 裕民路口(中華路)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於土城中華路一段，鄰近海山捷運站與裕民路商圈，通勤與採買生活機能極佳。空間格局實惠：39.63 坪擁有三房兩廳兩衛，對於家庭使用來說坪效高且規劃彈性大。採光通風良好：為邊間戶型，通常擁有一面以上的側窗，日照與空氣流通性佳於一般內側戶。學區穩定：鄰近市立樂利國小與中正國中，對子女就學方便，生活氛圍成熟。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：建屋年限約 27.6 年，接近三十年老宅門檻，可能影響銀行貸款年期或購屋者接受度。樓層優勢不明顯：位於總樓高 22 樓中的第 5 樓，屬中低樓層，景觀與隱私性不如高樓層。單價考量：參考單價約每坪 62.78 萬元，對於近三十年屋齡的大樓而言，單價偏高。車位未計入：總坪數與總價不含車位，購屋時需額外確認車位價格與持有成本。
機會 (Opportunities)	裝潢投資潛力：因空間大且格局方正，適合進行新穎化或機能性裝修，可提升居住品質與未來轉手價值。區域發展：土城海山生活圈近年持續開發，周邊生活機能完善，長期持有具穩定出租或自用價值。管理費合理：每月 1800 元管理費在電梯大樓中屬正常範圍，無額外的財務負擔風險。
威脅 (Threats)	轉手流動性風險：高齡舊大樓在市場上競爭可能較新成屋或次新案區激烈，未來賣出時可能面臨殺價壓力。維修隱憂：隨著屋齡增長，管線老舊或公共設施損壞機率增加，需關注社區修繕基金提撥與實際狀況。貸款限制：部分銀行對於近 30 年屋齡的房子核貸條件較嚴，購屋前需先確認自身貸款資格與額度。

2. 物件評論

購買建議： 此物件適合**「重視通勤便利度、家中有多人居住且預算允許翻修」**的購屋族群，但對於追求新穎建物或高資產增值屬性的買家則需審慎評估。

主要理由： 該物件最大的賣點在於其核心地段與寬敞的實用空間，海山捷運站周邊的生活機能成熟，且邊間戶型的採光優勢能顯著提升居住舒適度。然而，約 30 年的屋齡與略高的單價是潛在風險點，建議您在簽約前務必確認銀行貸款資格（避免老屋限貸問題），並預留一筆翻修預算來改善內部環境。若能夠接受舊樓的維護挑戰，並以此價格換取黃金地段的大空間，此戶仍具備相當的居住實用價值。